JC Ferraz

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Contrato de compra e venda: Principais Cuidados

1.1 – O que se deve verificar no local
1.2 – Confira na documentação clique
1.3 – Tratando-se de imóvel em condomínio
1.4 – Outras providências a tomar
1.5 – O Contrato de Compra e Venda de Imóvel: cláusulas essenciais

Antes de assinar um contrato de Compra e Venda de Imóvel, proceda assim:

1.1 – O que se deve verificar no local

  • Visite a região, pesquisando com os moradores as condições de segurança e os serviços disponíveis nas redondezas. Cheque as ruas de acesso ao terreno, suas condições e posteriores aberturas de ruas;
  • Características do terreno e conservação da região em decorrência das condições climáticas;
  • Distribuição de água, energia elétrica, e redes de esgoto;
  • Demarcação do lote: na prefeitura, procure a planta cadastral onde se situa o lote;
  • Trânsito nas adjacências, proximidade de local ermo, facilidade de acesso à garagem, iluminação pública na fachada.

1.2 – Confira na documentação

  • Para o vendedor ou corretor, peça uma cópia do contrato e, em casa, examine-o atenciosamente, cláusula por cláusula, destacando os pontos duvidosos para pedir explicações. Mesmo após examinar a cópia, leia com atenção o contrato definitivo antes de assiná-lo. Se necessário, leve-o a um advogado ou corretor de imóveis;
  • Tire certidões dos documentos e guarde-as consigo;
  • No Cartório de Registro de Imóveis, examine o Registro da Escritura Pública e confira se o vendedor é o único dono ou se há outros proprietários, metragem, fração ideal, se existe ônus (dívida / financiamento) ou se está totalmente quitado, e todos os demais detalhes do imóvel;
  • Certifique-se de que os dados do registro da escritura e os dados constantes na planta cadastral da prefeitura sejam iguais;
  • Se o registro for muito antigo, deve-se solicitar outro mais recente no mesmo cartório;
  • Se o vendedor for separado ou divorciado, verifique se a separação ou divórcio estão averbados no registro. Se for casado, é imprescindível a assinatura da esposa desde o Contrato Particular de Compra e Venda;
  • Caso tenha existido hipoteca, verificar na escritura se houve pagamento do débito e baixa da hipoteca autorizada pelo credor hipotecário;
  • Solicitar uma certidão negativa de ônus do imóvel (garantia de que o imóvel não tem hipoteca, dívidas, penhora, etc) em todos os Cartórios de Registro de Imóveis da cidade;
  • Contratar um despachante ou requerer pessoalmente certidões negativas de ônus em nome dos vendedores nos cartórios distribuidores de ações cíveis, criminais, fiscais e no cartório distribuidor de protestos;
  • Nunca faça pagamento ao vendedor sem antes ter analisado a documentação;
  • Caso tenha dificuldades em levantar e/ou analisar todas as informações, contrate um advogado;
  • Caso o imóvel seja um lote em área não muito edificada, verifique na prefeitura se a planta do terreno está aprovada, o número de inscrição do lote (o vendedor deverá informá-lo), certidão negativa do pagamento de impostos do terreno;
  • Tratando-se de uma casa, procure saber se o imóvel não está tombado (secretarias municipais de Meio Ambiente ou da Cultura) ou se corre perigo de desapropriação para utilidade pública (secretaria municipal de Obras).

1.3 – Tratando-se de imóvel em condomínio

  • As áreas privativas e áreas comuns de um imóvel devem estar expressa e claramente previstas no contrato de compra e venda;
  • As descrições constantes do contrato devem reproduzir exatamente o que se encontra registrado no Cartório, na Matrícula do imóvel e na Convenção de Condomínio;
  • Um só condômino pode ter direito ao uso restrito de área de propriedade comum. Para este direito ter validade, deve constar expressamente da Convenção de Condomínio, devidamente registrada. O comprador deve, neste caso, verificar qual o quorum previsto para alteração deste direito.

1.4 – Outras providências a tomar

  • O proprietário-vendedor deverá se responsabilizar por eventuais pendências tributárias;
  • Pesquisar no Procon – Setor de Habitação se existe algum tipo de reclamação contra o proprietário ou imobiliária.

1.5 – O Contrato de Compra e Venda de Imóvel: cláusulas essenciais

  • Dados pessoais das duas partes, tais como nome, documentos de identificação, endereço das duas partes;
  • Valor total do bem vendido;
  • Forma de pagamento, de financiamento e local do pagamento;
  • Valor pago como sinal;
  • Periodicidade do aumento das prestações, índice de reajuste, taxa de juros;
  • Penalidades em caso de atraso de pagamento ou diferença de metragem;
  • O imóvel deve estar livre de ônus. Qualquer débito futuro que seja apurado até a data da venda é de responsabilidade do vendedor;
  • O vendedor assume os riscos da evicção de direito (garantia de ressarcimento se houver sentença judicial obrigando a entrega do imóvel a terceiros).

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